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El mercado inmobiliario español reflejó un enfriamiento de la actividad en el tercer trimestre del año, en un momento en el que los elevados costes de financiación y una persistente inflación marcan el devenir económico general. Así se refleja en el III Solvia Market View 2023, del que se desprende que la cifra de compraventas experimentó un descenso entre los meses de julio y septiembre. Por su parte, los precios experimentaron un ligero ajuste frente a los tres meses anteriores, aunque consolidan su tendencia alcista a nivel interanual.
Así, entre los meses de julio y septiembre se registraron un total de 140.160 operaciones, lo que supone una caída anual del 16,5% y del 7,8% respecto al trimestre previo. “El mercado continúa bajo presión en un entorno de altos tipos de interés, lo que unido al impacto de la inflación ha dificultado la adquisición de una vivienda para muchos potenciales compradores” afirma Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia. Sin embargo, en comparación con años anteriores, los niveles de actividad se mantienen altos y, según las estimaciones de Solvia, este ejercicio cerrará ligeramente por debajo de 570.000 compraventas. De cara al 2024, Ferrer-Bonsoms prevé que “seguirá siendo un año dinámico en el número de transacciones inmobiliarias, continuando la senda de estabilización iniciada durante este ejercicio. Así, tan solo se producirá una ligera reducción en el número de operaciones de entre el 5% y el 8% con respecto a 2023, en parte provocada por la falta de oferta, pero manteniendo un volumen muy positivo en términos globales”.
El contexto económico actual también se ve reflejado en la cifra de hipotecas sobre viviendas registradas, un total de 90.858, que representa un descenso del 2,9% frente al trimestre anterior, la quinta bajada trimestral consecutiva. Asimismo, la caída fue de más del 22% frente al mismo periodo de 2022. Entre julio y septiembre, el porcentaje de transacciones realizadas con financiación hipotecaria sobre el total fue del 64,8%, frente al 61,6% alcanzado en el trimestre anterior, que supuso su menor nivel desde el primer trimestre de 2014.
Las compraventas descienden en la gran mayoría de las provincias
A nivel provincial, entre los meses de julio y septiembre se registraron bajadas en el número de compraventas realizadas en la gran mayoría de las provincias españolas. De hecho, solamente catorce del total de provincias españolas experimentaron aumentos en las operaciones y, entre ellas, únicamente tres vieron subidas de doble dígito. Entre los descensos, diecisiete asistieron a caídas de más del 10%. En este sentido, Zamora fue donde más bajó el número de transacciones, un 22,7%, seguido por Santa Cruz de Tenerife, donde cayó un 20,1%. Los incrementos estuvieron liderados por Huesca y Álava, con subidas del 19,7% y del 18%, respectivamente.
Los precios bajan levemente a nivel trimestral, pero consolidan su tendencia al alza
Tal y como muestra el III Solvia Market View 2023, el precio para adquirir una vivienda en el tercer trimestre se situó en 1.974 €/m2. De este modo, se redujo un 0,3% frente a los meses de abril y junio, aunque aumentó un 0,8% en comparación con el mismo periodo de 2022. Este último dato confirma la previsión realizada por Solvia en informes anteriores, en los que afirmaban que, de cara al cierre de 2023, se asistiría a una moderación en el avance de los precios, en línea a la que se espera para el próximo año. “La ligera reducción en las transacciones a la que estamos asistiendo no verá su reflejo en los precios ante esa falta de oferta, que en 2024 seguirán manteniéndose estables con avances similares a los de este ejercicio, de entre el 1,5% y el 2,5%” continúa Ernesto Ferrer-Bonsoms.
Por otra parte, los precios mostraron una tendencia dispar entre julio y septiembre, dependiendo de la tipología de vivienda, frente al trimestre previo. Mientras que el precio de la vivienda nueva experimentó un descenso del 2,9%, situándose por debajo de los 2.150 €/m2, el de la vivienda usada se incrementó un 0,5%, hasta alcanzar los 1.935 €/m2.
Navarra registra la mayor bajada de precios
Por comunidades autónomas, las variaciones en los precios en el tercer trimestre siguieron siendo muy amplias. Mientras que La Rioja, Cantabria e Illes Balears registraron aumentos de precio trimestrales superiores al 5%, la Comunidad Foral de Navarra experimentó un descenso cercano al 15%.
En el desglose por provincias, hasta 30 provincias experimentaron subidas de precios en el tercer trimestre. Entre ellas, Teruel vio la mayor alza, de casi el 17%. Los precios más altos se dieron en Gipuzkoa, Illes Balears y Madrid, donde se sobrepasaron los 3.200 €/m2, mientras que otras siete provincias registraron precios por encima de los 2.000 €/m2, encabezadas por Barcelona, Bizkaia y Málaga. Por el contrario, la provincia en la que menos costó adquirir de media una vivienda en España fue Ciudad Real, donde los precios no alcanzan los 700 €/m2.
Si acotamos el ámbito a las principales ciudades españolas, en el tercer trimestre Madrid consolidó su posición como la segunda urbe más cara, solo superada por San Sebastián. Así, el precio medio de la vivienda en Madrid se situó en 3.744 €/m2, frente a los 3.665 €/m2 de Barcelona, la tercera en la lista.
El alquiler continúa su senda alcista y alcanza los 12€/m2
Según el análisis de Solvia, el mercado del alquiler continuó tensionado por la falta de oferta y una demanda fuerte, lo que se tradujo en un incremento, aunque leve, de los precios. En el tercer trimestre del año, el precio del alquiler alcanzó los 12€/m2, lo que supone un aumento del 0,8% respecto a los tres meses previos y un incremento del 6,2% respecto al mismo periodo del año pasado.
Las rentas más elevadas entre julio y septiembre se registraron en la provincia de Barcelona, donde alcanzaron los 17,5 €/mes/m2. Además, los alquileres sobrepasaron los 16 €/mes/m2 en Illes Baleares y Madrid. En cambio, los precios más económicos se dieron en Ciudad Real, Zamora y Jaén, donde no costaron más de 6 €/mes/m2.
Caída en las licencias de obra nueva
Las licencias para realizar nuevas viviendas en el tercer trimestre fueron 25.554, un 5,4% menos que entre abril y junio. El descenso fue menos pronunciado, un 1,4%, frente al mismo trimestre de 2022, un año que cerró con más de 100.000 visados y supuso un récord de licencias no visto desde 2009.
Las provincias de Madrid, Sevilla, Barcelona, Málaga, Alicante y Murcia acumularon en conjunto más de la mitad de las de las licencias de obra nueva concedidas en el tercer trimestre, concretamente un 53,3 %, alzándose como las más dinámicas a la hora de iniciar construcciones de uso residencial.
